本报记者 董映颉 北京报道

　　面临房改以来的最强调控，老一代领袖到达隐退关口，中国房地产行业开始进入复杂的震荡周期。任志强(微博 专栏)在60岁卸甲归田理由正当不过，但当任志强的退休与王石(微博 专栏)的游学同时发生的时候，却无端引起了各方的纷纭猜想。

　　“楼市风云变幻之际，作为功成名就的中国第一代房地产开发商来说，他们的去留在某种程度上也影响着市场的信心。”中国房地产学会副会长陈国强向本报记者表示。王石、任志强这批亲历中国房地产成长历程的“房一代”，在行业迈进新一个前途不明的十年之时淡出，又将给行业带来什么……

　　“房一代”老将淡出

　　国内楼市似乎从来不缺新闻，即便是市场交易平淡如今日的“冷静”时期，仍然有王石游学、任志强退休这样充满娱乐性的话题为低调的楼市添点彩。

　　王石、任志强等正是代表了房改以来中国的第一代开发商。在楼市风云际会时期，老将淡出，也给市场打开巨大想象空间。

　　1988年这一年，在中国房地产史上应该是浓墨重彩的一笔。就是在这一年的2月25日，　国务院以国发(88)11号文转发国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批执行住房制度改革的实施方案》，轰轰烈烈的中国“房改”开始了。

　　在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位开发房子主要用于内部职工福利分配，包括政府开发房子也是用于福利分配，没有房地产市场。

　　这一年11月，王石带领着刚刚起名的“万科”忙着进行股份化改造，并参加了深圳威登别墅地块的土地拍卖。拍卖场上，万科经过争夺最终胜出。据知情人士回忆，在签订土地出让合同时，负责拍卖的官员问王石：“怎么出这么高的价？简直是瞎胡闹。”

　　万科就是这样懵懂、鲁莽地冲入房地产行业的。其黑马姿态，一点不比后来高价拿地的大龙地产差。而这一年，王石37岁。

　　特别凑巧的是，1988年，任志强也37岁。那时的他，已经在北京市华远经济建设开发总公司干了4年了，1988年，他已经做到建设部经理的职位。那总是拧巴着的眉头、面部肌肉筋骨分明、态度永远桀骜不驯，已经成为了他的招牌形象。

　　不过，值得注意的是，后来与王石和任志强一同出名的第一代房地产开发商，在1988年却还没有进入房地产行业。

　　1988年，29岁的冯仑还在国家体改委任职，而比他还年轻4岁的潘石屹(微博 专栏)已经在深圳和海南“下海”一年多了。福建商帮的重要代表人物许荣茂(专栏)，这时还在做着纺织生意。连他自己也没想到，下一年，38岁的他就将进入房地产行业了。

　　同样是在1988年，一个名为“深圳市上步区工业村建设服务公司”的企业正式注册营业，而今它已经从一个名不见经传的小企业发展成在国内呼风唤雨的房地产龙头金地集团。

　　“在某种意义上说，王石、任志强他们可以称得上是中国第一代开发商，”中国房地产学会副会长陈国强表示，“事实上，他们在房地产市场发展初期的艰难探索是意义重大的，为日后中国房地产的发展开辟了一条市场化大道。”

　　“当时房地产不暴利”

　　不难看出，这第一代的房地产大佬除了北京的任志强之外，其余都在深圳。

　　实际上，20余年，当中国内地城市还不知商品房为何物时，当时刚刚成为特区的深圳已经蠢蠢欲动。

　　从全国第一家房地产开发公司成立，到第一个商品房小区开发，在上世纪80年代至90年代中期这段时间，深圳陆续组建房地产公司的雏形，学习从香港舶来的房地产开发模式，在很长一段时间里深刻地影响着中国房地产的发展。

　　“刚刚开始房改的时候，北京当时根本就没有民营的房地产开发公司，那时候都是福利分房，盖了房子卖给谁呢，”北京城建一位刚刚退休的领导告诉记者，“所以当时主要都是国企开发盖房子，土地也主要是政府划拨的。”

　　在深圳，情况也差不多。据了解，由于特殊的历史原因，深圳的国有房地产企业较多，在市属上市公司中有1/3都是房地产企业，包括招商、华侨城、深长城、深城建等国企，至今都还拥有政府划拨的大片的开发用地。

　　“当时开发商的政府背景，跟现在的开发商与政府的关系并不完全相同，因为当时房地产并不是一个暴利的行业，”北京盈科律师事务所长期跟踪房地产市场的一位律师告诉记者，“当时招商、华远这些国企开发商手中土地资源上的优势，主要是在后来房地产行业已经充分发育，土地价值被重视之后才有所显现。”

　　事实上，当房地产市场的利润已经足以让各方瞩目的时候，这些第一代的开发商们也曾面临选择和分歧，有的坚持，有的却退出了。

　　最著名的例子便是被业内称为中国第一代地产商缩影的“万通六君子”。1991年，万通集团的前身“海南农业高技术联合开发投资公司”(简称“农高投”)在海南正式成立，创始人为冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪和李宏。半年后，易小迪找来了潘石屹，负责第一单房地产业务的销售。

　　此后，当万通渐被大众和业界开始关注时，六君子内部对公司的发展战略却产生了分歧。1995年3月，六兄弟进行了第一次分手，王启富、潘石屹和易小迪选择离开；1998年，刘军选择离开；2003年，王功权选择离开，至此，万通完成了从6个人到1个人(冯仑)的转变。到目前，冯仑、潘石屹、易小迪三人依然留在地产行业。

　　大佬的坚守与退隐

　　如今，中国房地产已开始进入产业生命周期的震荡阶段。这种时刻，第一代的房企大佬们的影响力被凸显了出来，而这些曾经地产界的领军人物却做出了两种不同的选择。

　　朱孟依(专栏)是中国地产界一位沉默的大佬。但沉默并不能阻挡朱孟依和他的合生创展北上进军北京、上海和天津等国内大城市的步伐。并一举进入长期投资利润更丰厚的商业地产领域。

　　同样，作为世茂集团的大老板，许荣茂也再一次选择了“坚守”。公开数据显示，在过去仅仅半年多的时间里，世茂集团再添多个“巨无霸”项目。

　　但与他们不同的是，越来越多的地产企业第一代掌门人却相继选择了“淡出”。

　　王石为自己寻找了一条“游学”之路。今年3月1日，万科总部向外界证实，董事会主席王石确实已经赴哈佛求学，为期3年，但王石在万科的职位和角色没有任何变化。尽管如此，王石的哈佛“游学生活”仍然更多地被解读为“王石淡出”，成为各方猜测的谜团。

　　任志强的退休，似乎是没有办法的事情。作为北京市西城区国资委下属的国企负责人，年过六十就当“卸甲归田”，这似乎是再正常不过的事情。不过任志强倒也为自己的退休生活寻求了一个相当“学院派”的归宿：去北京师范大学担任客座教授。

　　其余的一代房企大佬们，尽管都坚守着各自的“岗位”，但很多都选择以“退出管理层”的方式实现部分权力的交替，寻找接班人。如碧桂园的杨国强，早早将自己的女儿扶上了位。

　　而对于潘石屹来说，随着2010年跟随其多年征战的SOHO中国旧部高管频繁离职，也让外界纷纷猜测其正逐渐淡出管理层。

　　黄金十年结束？

　　“事实上，房地产成为一个暴利行业，也就是从2000年前后开始的，尤其是商品住宅，此前房价上涨的幅度一直都不大。”北京一位当地大型开发商向记者表示，“从2001年开始，房地产市场可以说迎来了一个黄金时代。”

　　而在2001年到2010年这黄金十年间，王石、任志强、潘石屹这些地产大佬们无疑是见证者也是参与者。

　　直到2010年，中国房地产市场迎来了十年来最为严厉的一次政策调控。限贷、限购、加息等一系列行政干预与金融调节的组合拳，让开发商和市场似乎无所适从。

　　新政之后的市场数据成为楼市“拐点”隐现的最好证明。

　　房地产交易管理网数据显示，3月中上旬的期房住宅成交量为2881套、二手房住宅成交量为6999套，相比2009年、2010年同期均有明显下降，而楼市总成交量为10297套，同比2010年同期下降了40.6%，同比2009年同期下降幅度更是达到了52.7%。

　　基于此，更有业内人士断言：“中国房地产的黄金十年结束了。”

　　对此，尽管业内并没有一呼百应的声音，但“市场转型”、“企业转型”却成了时下各方企业家、专家学者们最热衷的话题。

　　中原集团董事总经理李文杰表示，在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短期内尚无法缓解之时，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾争取时间和空间，2011年预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却孕育着转型的趋向，部分房企也将进行相应的调整。

　　而在企业面临调整的当口，“淡出”的第一代房地产大佬们被一些业内分析者认为是“聪明的做法”。而当前房地产的第二代操盘手也已变成企业运营的主导力量。