在严厉的调控政策下，昔日“地王”低于楼板价开盘促销的案例首次出现。上周末，位于上海嘉定新城安亭汽车城板块的常发豪庭项目开盘“破发”，最低优惠价“击穿”楼板价——最低价11588元/平方米起，而在2009年底，江苏常发地产“意气风发”拿下该地块时，楼板价就已高达12076元/平方米。“这样的定价，等于卖一套亏一套。”一位地产业内人士感慨。据《第一财经日报(微博)》

　　昔日地王项目开盘

　　2009年底，楼市调控就已初现端倪，但开发商们仍在“疯狂抢地”。

　　当年12月18日，嘉定新城中心区双丁路北、温泉路东地块公开出让，出让面积41863.6平方米，共有15家企业参与竞买，最终，江苏常发地产以9.1亿元拿下该地块，折合楼板价12076元/平方米，溢价率达到425%，超越一周前由绿城集团竞买唐镇土地时创下的379%溢价率纪录。

　　彼时“一掷千金”的常发地产并没有料到，此轮调控来得如此凶猛。8月12日，位于嘉定新城的常发豪庭首次开盘，据销售人员介绍，该项目本次推出了155套房源，以54~168平方米的毛坯房为主。

　　一位售楼人员称，“优惠后的均价在13000元/平方米左右，部分低楼层房源的价格确实为11000~12000元/平方米，但早就遭到购房者排队疯抢。”

　　算账：“卖一套亏一套”

　　同策咨询研究中心主任张宏伟给记者算了一笔账，“以楼板价12000元/平方米计算，加上建筑、财务、营销等成本约6000元/平方米，这个项目售价至少18000元/平方米以上才有利润可言。”可见，即使该楼盘按备案价格出售，也很难摆脱“卖一套亏一套”的命运。

　　张宏伟认为，532套房源中拿出155套进行亏本销售，这个比例已经不低了，即使后期提价，整个项目能够保本就很不错了。“采用这种极端的销售手段，不排除开发商在资金链方面存在一些问题。”他分析称。

　　一位房企营销总监认为，这种“要现金流不要利润”的定价策略有几种可能：一是开发商急于回笼资金，二是打算在价格上“低开高走”、先赚人气。另外，该项目是常发地产在上海的首个项目，开发商可能出于品牌推广上的考虑。

　　该项目所在的嘉定新城板块，类似精装修房源的售价在15000元/平方米左右。

　　反思：地王后遗症显现

　　公开资料显示，常发地产隶属于江苏常发集团。常发集团共有农装、制冷、地产三块业务，其中制冷业务已经在深交所上市。

　　记者获得的一份《常发地产嘉定新城项目前期定位报告》显示，常发地产首次进入上海，常发豪庭项目肩负着品牌形象的塑造和利润创造的双重使命。

　　撰写上述报告的沪上某知名房产咨询公司认为，2009年嘉定地价持续升温，楼板价已在12000元/平方米以上，而各大开发商前期拿地楼板价仅在2000元/平方米左右，“常发豪庭为嘉定新城地王项目，相比其他开发商，操作性上存在较大劣势。”

　　同策咨询研究中心提供的数据显示，今年以来，嘉定区的商品住宅成交价为13000~16000元/平方米，常发豪庭所在的安亭汽车城板块的成交均价仅为11683元/平方米，但2009年底，嘉定区的楼盘均价已在12000元/平方米左右。

　　显然，房价上涨势头被严厉的调控“掐断”后，“地王”项目的命运显得岌岌可危。

　　去年年底，嘉定南翔新城公馆项目以近成本价甩卖100套房源，原27000元/平方米的售价直降至19000元/平方米，而项目开发商江苏新城地产拿地时楼面地价已高达13199元/平方米。同样，备受关注的“长风地王”项目中海紫御豪庭于今年5月贴近成本价入市。

　　按照两年的建设周期计算，开发商在2009年土地市场最为疯狂时拿下的项目将陆续“上市”。

　　一开发商代表表示，在调控背景下，延长开发周期是“地王”项目惯用的手段，但若开发商资金链紧张，那就只能“割肉求生”了。