李伊琳 上海报道

　　核心提示：许鸿告诉记者，整个清水园社区治理系统已经失衡了，有张贴的公告显示，业主委员会成员已集体辞职。

　　“社区公用部分的财务收支不足够透明与细致的话，治理系统失衡是迟早的事，资金是基础，两者是密切互动的。”许鸿（化名）是上海浦东新区当代清水园住宅小区的业主，同时也是一名律师。

　　如今的他，即使身体不适，也一定坚持要积极参与推动社区治理，不会再像以往那样对社区问题麻木无感了，“这叫亡羊补牢，后续的小区维护运行问题会更严重。”

　　许鸿告诉记者，整个清水园社区治理系统已经失衡了，有张贴的公告显示，业主委员会成员已集体辞职。

　　这些矛盾背后，部分业主认为，社区的一些经济问题也逐渐浮出水面。比如，业主不认同物业管理费连续三年“被增长”；停车费、广告费、房租等公共资金部分支出清晰但收入不透明；住宅专项维修资金的使用、监管雾里看花。而今后的电梯维护、安防工程等，马上要开始动用到住宅专项维修资金。工程承接机构的进场、遴选等都必须有一个监管体系，否则每个环节都容易滋生漏洞。

　　特别是属于全体业主，但在目前却不为业主所了解的住宅专项维修资金，因为关系到住宅“养老”问题，“一旦维修资金有缺口，全体业主都要掏腰包补足。”

　　根据记者能够查到公开资料，截至2012年6月末，全国17个城市静静“趴”在银行里的住宅专项维修资金已超过1000亿元。但对于全国大多数业主来说，这笔资金仍是一种“糊里糊涂”的存在。甚至在绝大多数情况下，业主作为资金的所有者根本无从查询该笔资金的状况。

　　问题却时有发生。福州、深圳、广州等多个省市已经出现专项维修资金被侵吞的情况。

　　“两万言书”

　　这名醉心于“社区经济”的研究者，欲在自己所住的小区，推动一个衔接城乡经济的“乌托邦”社区。

　　“那份给韩正市长的材料，其实只是一份建言信而已，最后却被当成了信访报告。”沏着茶，同为清水园业主的林涛淡淡地笑着。这副平和无争的表情，和记者第一次见到他时的激动愤怒判若两人。

　　这名醉心于“社区经济”的研究者，欲在自己所住的小区，推动一个衔接城乡经济的“乌托邦”社区。可走着走着，却陷入窘境。

　　在林涛调研的同时，恰好由于清水园社区电梯故障频发，事后又获知19辆宝马车在地下车库被集体“割耳”等事件，维权业主零零散散地逐渐聚拢，组成一个有两百多成员的“维权”团体。

　　去年12月14日，林涛代表这批业主将清水园社区实际遇到的情况以书信形式向上海市委反映。但这份标题长达42字，主文8页不含5叠附件的“两万字书”，最终和其他业主的申诉材料一样，都被批转到社区所属的花木街道信访办处理。

　　林涛称自己是因为在写一篇社区经济运作方面的论文，才就近研究自己居住的社区。当然，作为社区经济主体之一的公共基金运行状况，也自然成了他研究的一项内容。对此，去年以来，他多次向物业公司、业委会提出欲了解财务情况。但很长时间以来未能得到一个满意的答复。

　　业主质疑的问题还包括业主委员会成立、物业公司物业费涨价等流程的合法性问题。而公共基金包括了住房专项维修资金，公用会所收益，小区广告收益等等。其中，住房专项维修资金则是最庞大的份额。

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　　当代清水园属于上海著名的国际社区联洋板块，住宅规模较大，总共约有1000多户。归集住宅专项维修资金总额为1586万元。

　　这部分资金的功能相当于房屋的“社保基金”。2008年2月1日我国实施新的《住宅专项维修资金管理办法》（下称《管理办法》），1998年12月16日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。其中，关于专项维修资金收缴的额度，也从老“办法”的购房款2%至3%的比例收取，提高到新办法的5%至8%。

　　房屋维修资金采取“分城市管理”、“分楼盘管理”、“一次性收取”、“分散使用”的方式，在业主入住时一次性收取房屋维修资金，缴存金额按照城市经济发展水平确定，缴存之后物业公司按照当地房管部门的要求存入指定银行托管。

　　而上海的这部分资金托管行为建设银行与上海银行。

　　专户资金的静默威胁

　　对于全国大多数业主来说，这笔资金仍是一种“糊里糊涂”的存在，有些业主甚至从没收到过相关信息。

　　如清水园一样，小区建成近10年，此笔资金一直如同被业主遗忘般地存在着。尽管按照上述《管理办法》第九条，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，并由物业所在地的房地产主管部门代管。

　　随着房地产市场的急剧庞大，专项维修资金的规模也愈显宏大。记者查阅公开资料得知，截至去年6月30日，北京市就累计归集维修资金314.93亿元；上海市累计归集超过290亿元；深圳67亿元、广州58亿元、哈尔滨12亿元、合肥42亿元、长沙80亿元……仅记者能够查到公开资料的17个城市的数据总额，已超过1000亿元。但很少有业主清楚，这笔与自身权益息息相关的庞大资金，究竟是如何使用，如何监管的，业主作为资金的所有者又该如何查询。

　　林涛在调查中，便遇到了信息如此不对称的问题。

　　林涛估算到了清水园的专项维修基金应该有1500余万元。但却无法查阅相关明细，对基金运作也一无所知。

　　实际上，清水园的专项维修资金从维修基金管理中心转出后，存于上海银行专户内托管。业主个体并不知道这个托管账户的总额。年终银行发放给业主的单子上也仅显示，“分户产业代码”，“银行信息账号”等简单信息。

　　年度收支上，专项维修资金的收入分为“利息收入”和“其他收入”。“总额情况只有业委会有权限查询。”上海银行一名工作人员告诉记者。

　　事实上，按照上述《管理办法》，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布资金交存、使用、增值收益和结存的总额，以及发生列支的项目、费用和分摊等情况。

　　不过，对于全国大多数业主来说，这笔资金仍是一种“糊里糊涂”的存在。记者调查得知，有些业主甚至从没收到过相关信息。如此一来，社区物业一年年老化，一旦专项维修基金流失，家园的维护将如何正常运行？

　　问题不仅存在于专项维修资金。社区内公共收入状况也毫不透明。比如对于车位出租收入、广告收入等，究竟如何定价，资金如何运作等问题，清水园的林涛反复向物业公司、业委会追问，发现这些资金的开支相对透明，收入部分却是模糊不清。每次追问也得不到清晰而满意的答复。

　　3月份，在维权业主的要求下，清水园业委会向业主公示了清水园小区上一年的财务收支状况。公告显示，公共维修基金共计1586万元，至今未动用；小区入住以来到2012年4月份业主大会成立前的公益性收入，包括停车费、广告费、房租等；物业公司运行、小区公共维修工程等支出状况。公告还就业主争议比较大的物业费连涨三年，电梯问题以及后续维修等细节做出交代。

　　清水园的公示千呼万唤始出来。但全国众多社区的财务状况依然不透明。数额巨大的专项维修资金静静地窝在银行，被挪用的可能也并非没有。福州、深圳、广州等多个省市已经出现专项维修资金被侵吞的情况。比如广州一些小区的专项资金长期被开发商占用而住户懵然不知。广州东悦居业主李艺红曾向法院起诉，请求判令该物业开发商广州东华实业股份有限公司缴纳欠缴的专项维修资金达190万元，成为“广州维修资金第一案”。

　　不仅如此，专项维修资金交存和使用过程中的不透明，难免让业主产生不安全感。广州12个小区业委会就曾联合倡议，要求广州市国土房管部门强制追回应缴的专项维修资金，要求司法部门追究相关责任方的刑事责任。

　　社区自治架构倾斜之僵

　　业主大会实际上是一个非常虚化的机构，很多社区实际上将没投票的业主当做“赞成票”处置。

　　业主大会、业委会、物业公司，在社区自治的这个相互制约“三角关系”当中，作为业主的代言人，以及与物业公司的协调者角色，业委会举足轻重。

　　比如在专项维修资金的使用上，按照上述《管理办法》，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用时应先由物业公司提出维修方案，经业主大会通过，业主委员会审核并报主管部门备案后，再由业委会及负责管理住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转资金的通知。

　　而在资金的投资问题上，上述《办法》强调，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。但国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为则属于明令禁止之列。

　　但目前记者调查到的上海、杭州、温州三个城市20余社区近30多名业主发现，他们得到的信息显示，其所处社区的专项维修资金基本属于活期存款状态。也有的会在通知单上注明：“利息收入偏少，可能是小区部分维修资金已存定期，因未到期，利息尚未结出。”

　　根据法规，前述这些利用维修资金的投资行为，应当经业主大会同意。而未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

　　但在实际操作中，业委会的权力非常大。

　　一位专业律师对记者表示，业主大会实际上是一个非常虚化的机构，如果要取得规定业主人数的赞成票，耗时长且难度系数大，这将导致专项资金难以支出。因此，很多社区实际上将沉默没投票的业主当做“赞成票”处置。

　　而清水园社区多名业主就认为，业委会成员的选举当时就根据这种操作模式，社区总共1000多户，业委会成员当选基本都是900多票高票通过。如果同样以此模式操作，专户基金就很容易出户了。

　　还有一些紧急情况并不需要业主大会通过。根据上海的规定，比如电梯、房屋外墙等情况，业委会有权决定资金使用，但要报批房管部门备案。

　　如此掌有实权的业委会，一旦与物业公司达成统一战线，将是个什么情况？

　　19辆宝马车一夜间被神秘窃走反光镜；物业公司仅仅聘期一年，物业费却已经约定了连涨三年；电梯事故频发，物业公司、业委会的处置却得不到当事业主满意；社区公共基金收支看不到明细，安防工程招标、虚报工程价等争议。

　　在这些问题上经过反复多次交涉，且并未达到预期效果后，清水园的维权业主形成了一个共识：社区的自治体系“失衡”了，业委会、居委会、物业公司站到了同一方，这个著名国际社区的居民自治体系几近“瘫痪”。

　　而此前身为业委会义务法律顾问的业主蔡晶，因为遭遇电梯事故，业委会等三方的处置令他非常不满，也成为了积极的维权业主。

　　在对电梯事故的数度交涉后，2月26日，上海市特种设备监督检验技术研究院出具了“电梯安全风险评价报告”。报告显示，清水园电梯涉及Ⅱ风险3项，其中可能引发的安全风险是比如电梯没有上行超速保护装置，当电梯制动器单边时效时，会造成电梯制动器整体失效等威胁到人身安全的风险。同时涉及Ⅲ风险99项。

　　如果说，电梯事件让业主开始改变以往漠视小区公共治理的深刻觉醒，那么物业费连涨三年的议案实施，则早就让这种对物业公司的反感扩大。

　　针对这部分业主认为的业委会、物业公司、居委会形成统一阵线的可能，记者根据工商资料查悉，清水园社区现任的联洋港力物业公司，股东背景牵涉到花木街道等政府机构。

　　5月中旬，清水园的业委会成员集体辞职。小区顿时陷入僵局，安防工程支付、电梯维修等等费用，都将无法动用专户资金而面临搁置。