也许对于2009年，中国楼市有太多让人谴责的地方，或批判，或庆幸，或悲伤，或疯狂。

　　小阳春、广东十五条、违规收取诚意金、贷款回扣、小产权房、退地王、“楼脆脆”、国进民退、地王、24个地王搁浅、被内定、限地令、限外令放松、开工令、囤地、物业税、停工令、经济适用房、保障房、限价地变商品房地、捂盘销售、通胀预期、假缺房荒、泡沫、假“缺地荒”……在政府政策和开发商的主导下，中国楼市经过了从萧条到火热再到繁荣，最后到衰弱和有价无市的状态，可堪称“一月小变，一季中变，半年一大半，全年楼市面目全非”。

　　2009年对中国房地产业来说是极不寻常的一年，经过国家大力拯救楼市，到国家房地产优惠政策相继退出，再到土地调控出台，各类与房地产市场相关的热点问题不断出现。本期信息时报记者站在2010年新年门槛上，盘点着过去一年来楼市所发生最具有影响力的关键词。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　第1篇章 今年是个“好”年头，处处房价高……

　　关键词1：回暖

　　广州楼价领涨全国  开发商赚翻了

　　回暖，可以说是今年广州楼市的一个主调。经历2008年的低谷之后，广州楼市自今年春节前后开始重新进入上升期。当时，抢在春节前开盘的江湾水恋、银基金湾两大越秀区沿江项目，以1.3万元/平方米左右的价格入市，吸引了大批消费者关注，仅一两天的时间迅速清货，打响了广州楼市回暖的第一炮。

　　而后，在“粤15条”、二手房营业税年限缩短为2年、房贷7折优惠等一系列促进住房消费政策的刺激下，2007年和2008年被压抑的住房需求得到迅速的释放。最终导致2009年上半年，广州楼市持续多月保持着量价齐升的良好局面。

　　在进入8月之后，虽然广州市场的成交量出现了较大的起伏情况，十一黄金周期间日均成交仅110多套，更创下历史新低。但这一期间，房价水平却呈现了快速上涨的态势，在10月之后广州全市成交均价重回万元大关，其中，中心六区更是以1.3万元/平方米的水平，突破2007年的最高记录。从年初的8014元/平方米，到年底的1.3万元/平方米，广州房价连续多月领涨全国，可谓“热气逼人”。

　　此外，另外一个数据也说明了2009年楼市“回暖”的神勇状态：据克而瑞发布的数据显示，多个开发商在前三季度均取得了优异的销售成绩。其中，万科以426.46亿元的销售金额，成为销售之王；而保利的310.35亿元、中海的293.32亿元、恒大的241.80亿元、富力的179.33亿元、星河湾的108.76亿元、雅居乐的97.17亿元、碧桂园的96.73亿元等广州消费者耳熟能详的开发商，均取得了优异的销售业绩，并创造了企业的新销售记录。

　　信息时报记者 李东元

　　关键词2：通胀

　　买房抗通胀有之 跟风追涨有之

　　“通胀”这个名词由来已久，但到2004年才陆续被广大市民所熟悉。大家印象最深刻的，莫过于在2007年出现的猪肉等食品及生活必需品的价格飞涨现象。只是当时大多数市民在股市、楼市里获取了丰厚的收益，所以对通胀不太敏感而已。

　　满堂红研究部经理周峰表示，在经历了2008年的金融危机后，国内市民的消费观念发生很大的改变，随时担心工作不保、资产缩水。今年中，在成品油等能源价格不断走高之后，新一轮的物价上涨终于被激发；最明显的是“甲流”导致多种医药品、辣椒、大蒜等价格频创新高。

　　在通胀预期下，投资客纷纷出手购买房子。在开发商的“吆喝和诱惑下”，一部分市民担心房价会继续上涨，于是纷纷跟风追涨。另一方面，股市热钱进到楼市，还有市场上一些违规放贷资金和外地资金开始往楼市流动，也把楼市逼到“透支”的最后一个阶段。

　　业内人士预期，2009年和2010年，国内楼市最大的问题，就是通胀预期管理，“买房抗通胀”将是2010年房价上涨的最核心动力。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　关键词3：泡沫

　　泡沫更猛烈 楼价飙升逾三成

　　相对今年初，近几个月，广州楼价直线飙升，涨幅高逾三成，多个区域的楼价每平方米直涨5000元以上。

　　据阳光家缘网数据显示，9月广州十区的均价已接近万元大关，由8月的9314元/平方米上升至9777元/平方米。其中，老城区均价仍维持在1.1万～1.4万元/平方米，而近郊白云区也已由8月的8943元/平方米涨至9466元/平方米。当然，均价最高的仍是天河区，为14889元/平方米。

　　这股“涨势”到10月继续进一步加剧。据经纬研究提供的数据显示，广州10月的成交均价为11981元/平方米，比9月又上涨了2204元/平方米。广州十区均价全部是有升无降，10月还新增了两个“万元户”，且都上涨了5000元/平方米左右。其中，番禺区由9月的8941元/平方上涨至13435元/平方米；萝岗区由9月的6381元/平方米上涨至12394元/平方米。同时，天河区均价也已向“2万元”时代进军，达19052元/平方米，上涨了4163元/平方米。 

　　另据广州房管局近日数据显示，今年11月全市十区一手住宅均价10282元/平方米，环比10月上升2%，同比更上升9.5%，创造自2008年以来广州楼价的新高点。

　　广州以外的其他城市的房价同样飙升。据深圳市国土资源和房产管理局公布的数据，3月开始，深圳新建商品住宅房就进入连续上涨期，到了7月，深圳一手楼成交均价达18609元/平方米，并于今年9月飙升至历史高位20940元/平方米。10月虽有微幅回落，但仍处于20234元/平方米的高位。

　　第2篇章 开发商们都在做什么……

　　关键词4：地王热

　　开发商很有钱 拿地王如买白菜 　

　　随着全国房价一片疯狂上涨，全国一二线城市“地王”不断涌现；尤其是开发商对楼市信心暴涨，在融资和银行放贷非常“容易”的情况下，地王频出有如“下猪仔”一样。

　　仅今年9月地王多达50个

　　2009年上半年，楼市小阳春，蛰伏了一年的开发商又开始四处拍下地王，例如今年9月，全国就拍下了50个地王。而号称“中国地王”的广州亚运城地王出让将于12月22日公开出让，消息一出，立即掀起一片热烈的讨论。

　　为什么“地王”可以成为中国楼市最具影响力的关键词？著名地产营销策划专家谢逸枫认为，首先，地王具有楼市和房价风向标的作用。其次，地王具有楼市政策调控的指导意义，同时还是土地市场的“晴雨表”。例如，2007年广州诞生了27个地王，但两年快过去了，仅有3个地王动工，导致“24个地王搁浅事件”，受到全国媒介的追报，轰动中国房地产市场。接着，广州24个地王中8个被处理、16个被政府“收回”事件，再次震荡中国楼市，房地产人士大喊，政府动真格了。因此，2009年，毫无疑问是“中国地王年”。

　　今年地王有别于2007年

　　2009年楼市与2007年有着惊人的相似，其中“地王”就是共有的特色。但今年的地王有别于往年，满堂红研究部经理周峰表示，像2007年以前，广州的地王只会出现在市中心区，譬如珠江新城、白云大道一带，而今年的地王却多数位于科学城、大学城、金沙洲等近郊区。以往不被开发企业看好的板块，现在都成为众多品牌企业争抢的“香饽饽”。

　　究其原因，一方面是政府储备的用地中，市中心区域的地块少之又少，而近郊区的储备量却越积越多，故今年内频频推出近郊地块。另一方面，开发企业在市区的开发项目也基本销售完毕，开发商必须积极参与竞投新的用地。而今年楼市销售情况相当好，银行方面也放宽贷款政策，开发企业能承受的地价上限也较之往年有所提高，故尽管现有的地块多数位于近郊区，但开发企业的竞投热情依然高涨，地王也频频出现。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　关键词5：捂盘

　　每捂一次涨500元 营造缺货假象

　　开发商这边厢在土地市场上争夺地王，那边厢，又趁着楼市小阳春不断涨价，甚至通过“捂盘”人为造成“缺货”的局面，以促进房价进一步上涨。

　　隔两周推一次货步步涨价

　　今年上半年，在税费、贷款利率等多重优惠措施的作用下，市民入市的热情重新被激发。看到成交量，发展商陆续采取“先储客、再测价、后提价发售”的经营手段，在所谓“羊群效应”的作用下，其逐利目的得到极大的满足。

　　在这种“潜规则”下，不能接受高楼价的客户，很快会被能接受的客户所取代。天河某发展商每次只推数十套单位，接下来又是长达两三周的捂盘期；待下次再推售时，发售价已较上次提高至少500元/平方米。

　　“表面说无货，实则吊起来卖，这就是开发商营造热销假象的手段。”谢逸枫表示，事实上，在一些城市，根本不是断货没房买，而是严重供大于求。

　　捂盘是致楼价疯涨“元凶”

　　囤货、捂盘虽然能带给开发商一定的利润空间，但同时也可能损失潜在客户买家，同时扰乱楼市正常秩序。

　　谢逸枫表示，2009年开发商疯狂的“囤地、捂盘、地王”是房价疯涨的元凶。今年12月，中央经济工作会议和国务院会议要求整治市场乱相，其中就直指开发商囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等行为。

　　同时周峰认为，市民的热情不可能一直保持高位，同地段的新项目也不可能制定相同的推盘“时间表”；再有耐性的市民，也有可能被其他项目所吸引。因此，捂盘其实也是“双刃剑”，开发商在获得短期利润的同时，也有可能损失一批潜在客户。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　关键词6：跳槽

　　先是按兵不动 下半年走马换将

　　跳槽年年有，但今年似乎有些特殊。上半年楼市卖得火热的时候，各职业经理人基本上都“按兵不动”，等到下半年楼市重新进入“价涨量跌”通道时，才开始上演“转会”大戏。

　　与去年朱荣斌跳槽富力地产、罗国庆转会合景泰富、莫嵘离开利海集团等重量级转会较为分散相比，今年广州地产界的转会重头戏主要在美林基业集团上演。

　　前不久，业内著名专家黄长乐及原锦江地产营销总监洪强华两大营销高手前后加盟美林基业，分别担任该集团副总经理及副总裁职务。在两大高手加盟之前，原美林基业副总裁罗国坚，及美林湖副总经理张棠先后离职，目前去向尚不明朗。美林基业的走马换将速度之快、动作之大，让业界震撼。之后，美林基业也在广州市场也重新开始活跃，其目前主打的美林湖在重新定位之后再度出击，推出“艺术家邨落、CEO居所”的全新形象，吸引了大批高端消费者关注。据了解，明年该项目将有总额多达30亿元的货量推出市场。

　　与美林基业的大手笔不同的是，其他的转会动态显得低调许多。曾在星河湾担任营销策划负责人多年的韦凤君，也于近期跳槽汇景新城，担任品牌营销总监一职。该次转会可谓门当户对，星河湾与汇景新城均主打高端消费人群，凭借在星河湾的成功，韦凤君的加盟无疑将为汇景新城带来更为丰富的推广经验。而曾在城启集团首次踏入开发商领域的缪婉娟，在分别短暂担任城启集团及汇景新城营销负责人之后，近期加盟了凯德置地，负责华南地区的品牌推广工作。原奥园集团营销总监也于年内离职，据闻转战东莞市场。

　　此外，让人关注的一桩转会事件是，在今年11月成功赴港上市的恒大地产，在年初时成功从上海证券报挖来资深财经记者柯鹏。到位后，柯鹏在恒大担任总裁助理兼品牌总监职务。

　　而在中介机构方面，今年也传出两大动作。其中，原满堂红市场总监龙斌的加盟合富置业，担任首席市场分析师职务；而原经纬物业的市场部经理张斌，也于近期过档方圆地产顾问，担任营销总监一职。

　　信息时报记者 李东元

　　第3篇章 投资客有什么反应……

　　关键词7：抛盘

　　投资客由抢转抛 温商不见踪影

　　今年以来，随着楼价持续飙升、新地王不断产生，使得本已存在的房地产泡沫越积越大，并有冲向顶端的危险。有不少业内专家指出，今年房地产泡沫来势比2007年更加猛烈，楼价可能在今年底“冲顶”，并于明年进入下跌通道。

　　事实上，先知先觉的投资客早已有了动作。今年第一季度，广州乃至全国的投资者开始在全国范围内“抢房”。据广州某新开楼盘的销售人员透露，一位来自香港的投资客一次性购买了20套公寓，专门用来投资。该公寓位于广州中心城区，单价每平方米高达3万元以上。

　　而从第三季度以来，却出现完全不同的现象，这些投资者开始犹如“烫手山芋”似地抛房。据了解，上半年在上海买房如买白菜的温州客，近一两个月却不见踪影。另据广州多家中介行透露，近期，业主放盘量明显增加，与第一季度相比增加逾两成。

　　著名经济学家、中国社科院金融发展室主任易宪荣日前表示，当房地产的购买对象已转变为以投资为主导的市场，如果政府的住房优惠政策去支撑一个以投资为主的市场，而不是去推动全体国民的住房福利水平亟待提高的市场，将对积累房地产泡沫产生很大的影响。

　　第4篇章 一手太贵，二手总买得起吧……

　　关键词8：反价潮

　　业主一反价就数十万 不亚2007年

　　随着一手楼价持续飙升，不少广州市民寄望于二手市场。然而，自今年3月以来掀起的“反价潮”，又让他们大大失望了一把。

　　反价力度不亚两年前

　　自今年2～3月以来，二手市场“反价”现象就一直在持续。据满堂红提供的数据显示，今年5月，广州全市二手住宅成交均价为7973元/平方米，这一价格不仅是楼市进入调整期以来的最高均价，也比2007年10月创下的历史最高纪录7536元/平方米高出了一截。位于珠江新城的某房源，2月底放盘时是150万元，一两个月后就涨到200万元。

　　除了中心城区外，番禺等郊区业主反价力度也不小。据满堂红丽江分店相关人士介绍，洛溪板块大部分楼盘价格已重回2007年高峰期水平，像丽江花园、广州碧桂园等大盘成交价要比2007年高峰还要高。“丽江花园近期成交一套72平方米左右的小两房，成交价接近50万元，而同类单位在2007年最贵时也只卖39万元。”

　　周峰日前表示，各个板块的“反价”现象可在具体区域的价格变化上体现，天河、荔湾两区二手均价在今年4月都上涨了近一成。其中，荔湾区在8000元/平方米以上的成交比重达35%，天河区在9000元/平方米以上的成交比重达38%。

　　买家“望楼兴叹”成交少

　　涨价还在继续。据合富置业和满堂红的数据显示，今年4月，广州总体(不含萝岗、南沙)二手住宅成交均价为7534元/平方米，而到11月就突破了万元大关，达到10340元/平方米。

　　二手房价持续飙升，资金量不足的买家只能“望楼兴叹”。多名资深地产经纪认为，“反价”幅度在3%之内尚可接受，超过5%承接乏力，10%则乏人问津。“进入12月，由于房产政策收紧信号发出，业主反价现象明显减少，但反价依然是今年楼市的一大看点。”周峰表示。

　　信息时报记者 徐凤

　　关键词9：中介热

　　生意火爆 中介新店如雨后春笋

　　去年楼市低迷，为了节约成本，有近百家中介行纷纷关门大吉。而从今年第二季度开始，中介行新店如雨后春笋般涌出来。今天下半年以来，广州中原、满堂红、合富辉煌三大中介行就新增了近百家中介行。中介扩张，从另一角度反映了楼市的火爆。

　　今年中介行遍地开花

　　信息时报记者在白云区黄石路上看到，仅仅这条路就新增了5家中介行，而且几乎都是在今年3月后冒出来的。再加上黄石花园、祥景花园、白云高尔夫花园等小区的中介行，总数不下10家。无独有偶，家住番禺祈福新村的张小姐告诉记者，小区周边也开了不少新的中介行，有的中介行去年底关了门，现在又冒了出来。

　　据地产人士透露，广州三大行分店数量均在百间以上，2007年中型行开至四五十间，2008年缩减到10多间的规模，而今年又开始遍地开花。据中原项目总经理黄韬透露，中原去年因为楼市低迷关了几十家商铺，今年以来已陆续开了10多家；满堂红某负责人也透露，满堂红今年以来也开了近10多家新店。除此以外，广州新、老城区都有新中介行开业。

　　数量过多导致“内斗”

　　谢逸枫认为，2009年出现楼市小阳春后，给二手房市场带来利好，加上二手利好政策的刺激，都是今年中介行争相开新店的主要原因。

　　中介过多，“内斗”就不可避免，中介行之间互相挖角也是家常便饭。据了解，番禺某楼盘就出现过某品牌中介行整队人马过档到其他中介行，致使当天分行“人去铺空”。谢逸枫认为，随着新开的中介行数量较多，竞争会越来越激烈，二手中介或将面临着新一轮洗牌。

　　信息时报记者 张金娜

　　第5篇章 商品房买不起，咱等保障房……

　　关键词10：保障房

　　今年已推2400套在建项目也很多

　　当然，并非所有的消费者都必须去挤“商品房”这条独木桥，比如申请保障房，就是希望之一。

　　随着近期海珠区聚德花园新社区及芳村郭村小区新社区两大项目共约800多套单位的推出，今年轰轰烈烈的广州保障房供应将告一段落。据不完全统计，加上之前已经销售的两批共约1600套经济适用房单位，今年广州共推出了约2400套保障性住房，有效地解决了部分低收入阶层的住房问题。

　　在房价越发高企的今日，如何解决广大市民，特别是中低收入阶层的住房问题，已成为政府部门的重点工作。随着社会保障制度的不断完善，今年以来，全国各地城市在中央的指导下，掀起了建设保障性住房的高潮。在广州，今年9月举办的房博会上所设立的保障房展示专区显示，截至当时，广州保障性住房共有9个在建项目、22个拟建项目，还有8块储备用地，可谓阵容庞大。当时，政府相关部门人士介绍，今年广州计划新开工保障性住房项目13个，总建筑面积约164万平方米。无论开发项目数量还是建筑面积，均创下广州近年来的新记录。

　　除目前已经推出市场的聚德花园、郭村小区、万松园等项目外，珠吉、广氮和芳村花园二期3个保障性住房项目也已全面开工，目前正在紧锣密鼓地建设，3个项目共有经适房8300套，户型多为2室1厅。

　　除建设规模庞大外，广州保障性住房的准入制度也在今年得到进一步的完善。就在前不久，为更好把保障性住房的作用落实到位，防止部分不符合条件的人占用社会资源，广州房管部门出台了全国首个保障房扣分制度，全面监控该类住房的使用。对此，有关专家拍板叫好，表示这举能有效防止违规操作。

　　信息时报记者 李东元

　　题外话

　　“房奴”们又在过什么生活……

　　关键词11：楼巴事件

　　宏城停车场拆迁郊区业主叫苦

　　已有10年历史的宏城停车场，聚集了广州44个楼盘的198辆楼巴。这里曾是郊区业主们出行的“上落点”，是看楼客的必经之地，每逢周末或节假日，宏城停车场也会聚集大批的看楼客。可以说，宏城停车场见证了广州楼市的繁荣兴衰，也是广州楼市兴旺与否的“晴雨表”。然而，就在今年7月，随着宏城广场的拆迁，这个聚集了198辆楼巴的停车场也彻底消失，宏城停车场的拆迁对广大业主的出行产生了巨大的改变，并发生了一系列的业主抗议楼巴事件。

　　1999年，番禺几大楼盘租用了宏城广场的停车场停靠楼巴，以方便接送业主，为此吸引了大量市民前去华南版块置业。而后，东到广园东版块楼盘、增城楼盘，西至金沙洲版块楼盘、北至花都楼盘、从化楼盘等纷纷效仿，都将楼巴停靠在宏城停车场。

　　然而，今年7月，宏城停车场拆迁，让不少业主的心都悬了起来。曾有业内人士指出，“作为邻近一三号地铁线交汇点及天河城、正佳广场两大商城，而且处于体育中心商圈核心位置的宏城停车场，无疑是最受消费者欢迎的聚集点。”所以在当时，广州市交委等部门为市民推荐了10个临时楼巴上落客路段，但由于位置主要分布在瘦狗岭、燕岭、三元里等偏远位置，而无法受到市民认同。

　　而后，经过了多次的选址、交涉，楼巴选址终于落定，主要在宏发大厦、以太广场等点停靠。但据记者多次现场踩点发现，这些楼巴停放点并没有当初宏城停车场的人潮气势，周边也难见一片热闹景象。

　　信息时报记者 张金娜

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