“9·２7”新政被称为2005年以来国家对房地产市场宏观调控一系列政策中“压垮骆驼的最后一根稻草”。而“9.27”新政最本质的内容，就是国家对于贷款购买第二套房首付和利率的规定。面临金融风暴的冲击和经济下滑的危险，9月16日以来，国家已两次降息。现在，人们又不约而同地把眼光盯在了二套房贷政策上，取消二套房首付和利率限制的呼声越来越高。

　　二套房贷政策的杀伤力

　　□记者 余勇文许俊文图

　　“在去年房地产市场过热的情况下，二套房贷政策的确是‘杀手锏’。”深圳星彦地产顾问公司郑州分公司副总经理杜兴威表示，自从去年“9·２7”新政以来，此前一直疯狂飙升的房地产市场就陷入了价跌量缩的深幅调整。事实证明，二套房贷政策的出台是楼市名副其实的“拐点”。根据测算，这两次降息使得消费者购房能力增加2.61%。但是，二套房政策要求首付比例提高10%，使得最大购房能力下降25%；而下限贷款利率提高到基准利率的1.1倍，则进一步使最大购房能力下降5.25%。河南财经学院房地产研究所所长李晓峰博士认为，即使房价从长远来看或会继续上涨，但投资者也担心房价在近期内会下降。同时，此轮房地产市场调整已证明，房价只涨不降的神话已破，那么投资性购房者尤其不做长线持有的购房者也肯定会估计房价下跌而谨慎投资的。“即便房价因为二套房贷放松等利好有短时间反弹上涨的可能，但很可能将立即迎来大量被套的投资者、中介、开发商竞相卖楼套现等方面来自卖方的打压，进而可能继续维持卖家多于买家的买方市场局面。”

　　省房地产业商会秘书长赵进京表示，二套房贷政策成功地限制了炒房行为，但压抑了改善型的换房需求。新政出台，虽然抑制了一部分投资性购房者的投资冲动，但是也让不少因结婚等原因需要升级换代的普通购房者，不得不改变了购房计划。

　　“松绑”能释放需求

　　在不到一个月内的两次降息，表明降息通道已经打开，这有利于楼市加快流通。业内人士普遍认为，二套房贷政策对首付和贷款利率的限制，很大程度上依然束缚了人们的购房积极性，客观上打压了一批改善型的自住需求和正常的投资需求。因此，恢复金融常态，取消二套房贷政策应该尽快提上议事日程。目前政府有意放松二套房贷政策，其根本意图在于拉动楼市成交量，通过成交量的回暖来保证楼市的稳定发展。目前，各方对政府救市呼声颇高，而调整或者废除“9·２7”新政，则不可避免地成为焦点话题。有媒体报道，建设部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，当中就包括取消对“9·２7”新政中二套房限制的建议，并称最快在下月将有可能出台。

　　赵进京分析说，选择取消二套房贷款限制，是一个“活血化淤”的应急政策。目前市场缺的是资金。当前，房地产市场自住性需求不足或观望，而投资需求较为理性，目前市场经历一段低谷后，有一定实力和眼光的投资需求，在政策松动的刺激下，会释放出来。选择调整第二套房贷政策，是目前市场条件下，最快捷有效的救市办法。放宽这一限制，将大大提高投资客的活动能力，有望带动前期观望、积压的自住性需求的释放，短期内，将使交易量在一定程度上回升。但是，河南中原地产高级市场分析师李明明表示，2007年楼市成交量之所以高企，其实质是在炒房者的推波助澜下恐慌性购房的结果。他认为，“炒房族”有着不同常人的“市场嗅觉”，因为他们中大多比较关注经济的走势，在目前全球经济持续萧条的形势下，他们自然不会因为二套房贷放松这样的利好而再次蜂拥进入楼市，推高房价和成交量。此外，接2007年下半年最后一棒的炒家几乎已血本无归，反而成为“负翁”，这样的反面教材也足以令“跟风者”心惊肉跳。因此在经济大环境不景气的前提下，炒房等投资性需求的“温床”已不在。二套房贷新政的最大“功绩”就在于通过打击二套房的投资、投机者，使大量的投资、投机行为被逼撤离市场，释放市场将异变的信号，从而改变了房地产预期，改变了房价的走势。从今天的房地产市场来说，目前的房价依然很高，因非正常因素导致非正常上涨的房价并未真正地有效下降，下降的空间还很大，房价反弹的压力还很大，房地产行业存在的诸多问题依然严重。

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