中国资本挺进美国房地产
吴海珊
12月16日，美国驻华大使馆迎来了一百多位客人，北京华远地产董事长任志强、SOHO中国联席总裁张欣、鑫苑置业主席及首席执行官张勇等中国地产界大佬悉数到场。这是美国驻华大使骆家辉为吸引中国企业投资美国举办的论坛之一，主题围绕房地产业。
为了促成双方合作，骆家辉还请来了世界一流房地产开发商铁狮门的总裁徐瑞柏(Rob Speyer)等美国房地产企业代表，以及几个州的代表。铁狮门与万科集团今年2月宣布将合作开发旧金山房地产项目Lumina。
参与论坛的中方公司，既有已经成功投资美国房地产市场的SOHO中国、鑫苑置业，也有投资探索之中的企业，如正在开发一个休斯顿老年住宅项目的当代绿色公司，更多企业正有意向美国房地产投资。
张欣、张勇在主席台上分别讲述了各自的投资项目，他们被看作中国企业投资美国房地产的标杆案例，但却在投资形式、运作方式以及对美国房地产业的前景方面，有着不一样的看法和做法。
做小股东，还是主导开发？
张欣选择做一个小股东。2013年5月和12月，张欣分别斥资7亿美元和2600万美元，购入曼哈顿通用大厦40%的股权和一栋联排别墅。尽管张欣并没有透露后者的具体持股比例，但她表示，两项投资都是持有少数股份，并且以个人名义投资。
早在2008年金融危机非常严重的时期，张欣就曾考虑过进入美国市场，但她并没有仓促决定。她给在伦敦、巴黎和纽约的商业伙伴各自一份投资计划，请他们评价在当地投资房地产的前景。最后得到的结论是，巴黎法律和税收系统太复杂，而伦敦房价上涨太快。她最终选择了纽约。
在整个投资过程中，张欣一直强调“风险”两个字。“当初想要在海外投资，一个原因是当时房价正处于低迷时期，而与此同时，在中国以外的成熟市场投资是一个规避风险的好办法，比在北京或上海投资风险要小得多。”张欣说。将投资目的地定在曼哈顿之后，张欣有三种选择：买入地块、进行了一半的项目或已经完成的项目。张欣选择了相对风险最低的、已经上市的通用大厦。“尽管优势不那么明显，但风险也是最低的。”张欣说。
鑫苑置业相对来说，就更大胆一些：他们只做自己主导开发的项目。鑫苑置业从2011年到2012年在美国房地产市场做了三个投资项目，包括从富国银行购入一个房地产业的资产包，两个月后出手，收益达到20%至30%；在洛杉矶合作开发的一个项目业已完成；而目前在纽约正在主导建设的项目，是鑫苑置业打响品牌的重要一步：鑫苑置业2011年购入纽约的一个地块，耗资5000万美元，其中2000多万是鑫苑置业的自有资金，另外半数是卖方帮助提供的贷款，整个项目总投资约在3亿美元左右。
鑫苑置业将自己定位为一家“美国本土公司”，2007年在纽交所上市。在开发过程中，鑫苑置业从美国本土银行申请相当于投资总金额一半左右的银行贷款。据鑫苑置业总裁崔勇介绍，从购入该地块到现在，地价涨了很多，他们现在卖出地块和开发完出售房屋所获的利润几乎相当，但他们仍选择自主开发。
鑫苑置业在美国上市以来，公司发展一直不愠不火。崔勇说，鑫苑置业选择自主开发，是因为其在美国经过多年的积累已经具备独立开发的能力，“我们的项目都不是很大，比如纽约的项目是3亿美元，那就没有必要做小股东，如果是100亿美元，那就只能做小股东。”崔勇说。
鑫苑置业开发的项目基本都是200至1000套住房的规模。不过他承认，在美国做开发商的风险确实较高，因为开发商不能使用预付款，只有在交房之后，银行才会把钱转到开发商账上。对于购房者来说，只要预付10%至20%，就可以定下房子，期间如果房价上涨20%，那么购房者就相当于收益翻番，如果下跌超过30%或购房者觉得不划算，就会放弃购房，放弃预付款。所以，对于开发上来说，必须要有扎实的资本实力。
当代绿色公司也选择主导开发，该公司正在休斯顿开发老年住宅项目。现在还在设计阶段，计划明年开始建设。但与目标开发美国房地产市场的SOHO中国或者鑫苑置业不同，当代绿色是为了在美国获取经验，最终在中国国内发展老年住宅项目。该公司可能在部分老年人入住后就会撤出这个项目。
目标受众
出席这次房地产论坛的美国房地产企业家们，都带来了具体的地产项目，希望能够引起中国企业的兴趣，合作开发。
铁狮门与万科集团合作在旧金山开发了当地史上最大的住宅区项目Lumina。徐瑞柏说，三年前，他就与王石相识了，一直没有讨论具体合作项目。直到2013年2月，双方对开发旧金山的住宅项目一拍即合，45天达成协议，王石出资1.75亿美元。徐瑞柏说，这600多套房子会有很多是卖给美籍华人和中国的投资人，万科通过营销网络会提供很多帮助。铁狮门曾在2009年美国房地产最低迷的时期做了一个项目，有50%的房子出售给了美籍华人或中国人，“就是这些购买行为救了我们的项目，他们确实是一个很大的客户源，能给我们带来利益。”徐瑞柏说。
鑫苑置业在美国选地时，也将目标锁定在华裔比较集中的纽约、洛杉矶、旧金山、迈阿密。“就是看重中国大陆居民大量到海外置业的投资浪潮，在美国，中国大陆每年约有100亿美元的资金用来购房。”崔勇说。
美国传实投资顾问公司董事长兼首席执行官陈仲华也认为，对于想在美国买房的中国人来说，方便孩子读书，有中国超市，中国人就会愿意购买，60%的房子卖给中国人是没有问题的。传实投资正在帮助中国房地产商寻找在美国的并购机会，陈仲华说，已经有企业在竞标阶段了，不久将会看到并购的结果。
不过张欣提示，如果将目标受众仅设定在中国人或者华裔，是很有风险的：“很难想象，美国人愿意和中国人扎堆。”
美国房地产还能涨？
美国房地产业在金融危机中日渐复苏，截至2012年底，美国房价已经实现了连续5个季度的上涨，2012年全年美国新房销售量增长近20%。尽管2013年的数据还没有公布，但毫无疑问，美国的房产市场仍在快速恢复。
徐瑞柏称，纽约的房地产市场已经恢复到2007年的高点了。鑫苑置业已经完成的两个投资，资本收益率都在20%至30%，不过崔勇承认：“2011年是美国房地产业黎明前的黑暗，很多东西都非常便宜，但2012年以后这个价格就不存在了。地块的价格在不断提高，很多好地块，价格已经非常高。”张欣也称，今日的曼哈顿投资成本已经很高了，如果现在再让她投资，“我就没那么有信心了，我想，人们也开始想这个问题了。”
美方企业还是一如既往的乐观。骆家辉首当其冲，他表示，美国的房地产正在复苏，还有进一步增长的空间，利率很有吸引力，而且美国很多城市的房屋库存非常有限，目前是投资美国房地产非常好的机会。
2012年，中国在美国房地产的投资额达到29亿美元，和上年度32100万美元相比有很大提升，2013年尤其令人激动。徐瑞柏说，2010年到2012年，美国对新建筑的需求是史无前例的低，现在房屋市场供不应求。以纽约为例，资本价值已经回到了2007年的水平，办公楼的租金要比那时候低40%，随着经济好转，办公楼的空置率会降低，房市回暖会更加强劲。“不过，也不应该一概而论，每个城市都不一样，必须非常谨慎，逐个案例逐个考虑。”陈仲华说，房地产市场18年一个周期，现在才上升了2年至3年，还有上升空间。
崔勇说，如果在美国房地产投资的资本收益低于20%，他们就会停止继续投资。张欣是个谨慎的投资人，她说，起初考虑在美国投资是为了规避风险，但现在中国经济正在放缓，“我们正在评估去美国投资的风险，未来是该继续规避风险还是勇猛追求利益，答案还不知道，我们正在寻找机会。”