新华信托·华锦80号东方花园二期股权信托点评
新浪仓石研究中心(010-62675061)
一、产品简介
| 信托全称 | 新华信托·华锦80号东方花园二期项目股权投资集合资金信托计划 |
| 信托类型 | 集合信托 |
| 投资行业 | 房地产 |
| 资金用途 | 以受托人的名义与上海北蔡房地产发展有限公司进行股权合作，投资成立项目公司共同开发东方花园二期项目。受托人拟募集35000万元，其中出资5100万元，投资项目公司51%股权。剩余信托资金29900万以股东借款形式向项目公司发放。具体合作方式为受托人以信托资金0.51亿与北蔡共同成立项目公司，项目公司注册资本1亿元，受托人与北蔡持股比例分别为51%、49%。受托人将剩余信托资金以股东借款方式投入项目公司，用以购买北蔡所持有目标项目进行后续开发建设及运营。 |
| 优先级信托资金规模 | 3.5亿元 |
| 产品期限 | 2年-3年 |
| 融资方 | 融资方为受托人与上海北蔡房地产发展有限公司进行股权合作，投资成立共同开发东方花园二期项目的项目公司 |
| 融资方式 | 股权投资 |
| 预期收益率 | 优先级信托：2年期，总额不超过26000万元 A类：100-300万元（不含300万） 21%（2年） B类：300-800万元（不含800万） 23%（2年） C类：800万元以上（含800万） 25%（2年） 中间级信托：3年期，总额不超过7000万元 固定收益部分：45%+浮动收益部分：享受超额收益的35%，和劣后级按比例享有 劣后级信托：3年期，总额不超过2000万元 劣后级受益人分享超额收益的35%（定向认购） |
| 收益分配 | 到期一次性支付 |
| 受托人 | 新华信托股份有限公司 |
| 托管行 | 中国民生银行重庆分行渝中分行 |
| 发行日期 | 2013年3月21日 |
| 预约咨询 | 010-62675061 |
二、综合点评
★★ 新华信托·华锦80号东方花园二期项目股权投资集合资金信托计划（查询信托产品）是新华信托以委托人的名义与上海北蔡房地产发展有限公司进行的股权合作项目，通过共同成立项目公司开发东方花园二期项目，期限2-3年。在项目销售或转让之前，北蔡将其所有的部分东方花园二期项目土地抵押给替项目公司办理委托贷款的代理银行，并将其持有的项目公司49%的股权质押给新华信托。同时，新华信托还聘请新势力作为项目运作与管理的投资顾问，负责项目的具体实施。
| 项目 | 要素 | 要素评价 |
| 融资人实力 | - | ★ |
| 融资额 | 3.5亿元 | ★ |
| 担保人实力 | 由北蔡房地产提供土地质押和股权担保 | ★ |
| 土地抵押率 | 目标土地5.07亿元，抵押率约为59% | ★★ |
| 期限 | 2年（优先级），3年（中间级和劣后级） | ★★★ |
| 付息 | 到期一次性付清 | ★ |
| 收益率水平 | 10.5%-12.5%/年 | ★★★★ |
| 信托公司综合实力 | 信托公司综合实力在同行业排名中等 | ★★★ |
三、要素分析
1.项目分析
上海北蔡房地产发展有限公司成立于1995年，公司注册资本2000万元，属于房地产开发企业，主要经营不动产开发销售、物业管理、房地产咨询服务、建筑材料销售为一体的综合性开发公司。目前主要负责上海东方花园项目的开发。
上海东方花园二期项目占地总面积为80,278.40平方米，为住宅用地。容积率0.4，限高两层，地上总建筑面积为35591平方米，销售面积为32111平方米，项目规划为300平方米独栋别墅。鉴于本项目所在地块的高端性以及项目自身特有的稀缺资源性。
上海东方花园二期项目含土地的总投资约16.77亿，去掉土地投资后的投资估算为5.53亿，拟分二阶段滚动开发，第一阶段启动区的开发面积为11400平方米，每套别墅平均300平方米，共计约38套独栋别墅，需投入资金估算为2.25亿(含税金)。剩余部分由第二期开发。通过项目收益测算，本项目预计能够实现销售收入24亿元，扣除相关成本费用及税金，能够取得3.57亿元的销售净利润。
2.增信措施分析
(1).资产抵押
在建工程转让之前，北蔡将其所有的部分东方花园二期项目土地抵押给替项目公司办理委托贷款的代理银行，并将其持有的项目公司49%的股权质押给受托人。
在建工程转让之后，项目公司拥有东方花园二期项目土地并将其土地与在建工程抵押给受托人，确保受托人对项目的控制力。
(2).违约责任协议
受托人与北蔡约定，若北蔡未按照双方约定转让东方花园项目土地及在建工程、或因为闲置土地认定或其他任何原因目标地块国有土地使用权被行政机关收回、或因为本次投资的东方花园项目未能获得政府“别墅”项目规划批复等情况，由北蔡承担信托计划实际募集资金总额的每年27%的资金成本。
(3).项目退出方案
新华信托基于保护委托人利益，于信托到期前，根据项目实际运作情况，自主决定以下的一种或几种方式结合的形式实现信托计划的退出，其中包括项目销售收入实现信托计划退出、转让项目公司股权退出、信托受益权转让退出、北蔡重大违约退出、处置抵押物退出、北蔡受让股权退出等。
(4).优先中间劣后设置
中间级和劣后级信托资金的存在，更进一步保障了优先级信托本金及收益的安全。
3.还款来源分析
上海东方花园二期项目拟分二阶段滚动开发，第一阶段启动区的开发面积为11400平方米，每套别墅平均300平方米，共计约38套独栋别墅，二期项目销售面积为32,111
平方米，通过项目收益测算，本项目预计能够实现销售收入24亿元，足以覆盖本信托计划的本息。
4.主要风险分析
(1).管理风险
在信托资金的管理和运用中，可能因为受托人及合作方管理方式、管理能力的缺陷，导致信托资金运作的管理失当。
(2).信用风险
合作方及投资项目的财务及经营状况和收益能力将直接影响本信托受益人的收益。若因合作方及投资项目的经营能力、财务状况和偿债能力发生不利变化，将可能影响信托资金到期本金和收益的按时收回。
(3).公司内部其他风险
本项目中，合作方及投资项目的盈利能力受到其经营状况的影响。因此当地经济和相关各种业态市场状况若发生大的变化，则会影响到本项目的投资收益。而公司面临的行业政策风险，如房地产项目开发的货币政策、税收政策、行业管理政策、以及市场风险，都将不同程度的对合作方和项目的正常运行带来影响。
5.投资顾问分析
投资管理顾问由新势力担任。新势力是一家整合了国内房地产行业在开发、策划、设计、招商、营销等领域行业排名靠前的团队加盟的综合型房地产开发管理企业。
新势力由古浩鹏投资管理有限公司出资500万元注册，为法人独资的一人有限责任公司。经营范围包括房地产开发，物业管理，企业管理咨询，投资管理，资产管理，商务咨询，投资咨询(除金融、证券)，房地产咨询(不得从事经纪)，设计、制作、代理各类广告，会务服务，展览展示服务，公关活动组织策划，企业营销策划，工程项目服务，工程勘察设计。
6.信托公司介绍
新华信托股份有限公司(NEWCHINA TRUST CO.,LTD。)成立于1979年，是我国最早的信托公司之一，公司注册资本为人民币6.2亿元。公司自成立以来，经历了银信分离、证信分业、增资扩股、战略重组等历程，在公司治理、制度建设、人才结构和业务开拓等方面不断完善，发展成为一个资产质量较高、经营理念先进和风格稳健的全新金融服务机构。
2001年10月，公司完成重新登记，2007年9月，经中国银行业监督管理委员会核准，公司重新换发金融许可证，公司更名为“新华信托股份有限公司”。2008年8月，经中国银监会《中国银监会关于新华信托股份有限公司吸收巴克莱银行有限公司入股及股权结构调整有关事项的批复》批准，公司于2009年1月增资扩股至6.2112亿元。截止2012年6月底，公司信托管理资产约800亿元人民币。2012年8月10日，经重庆银监局核准，公司注册资本于12月10日增加至12亿元。
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