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“上海‘烂尾楼’背后一般都有复杂的法律问题，一些‘烂尾楼’产权也不是很明确，这是困扰‘烂尾楼’复工的最大问题。”华东师范大学东方房地产学院院长张永岳说，尽管“烂尾楼”对于开发商来说，有各种优势，但目前上海许多“烂尾楼”各种债权债务纠缠在一起太复杂，中间环节盘根错节，操作起来问题很多，给开发商二次开发带来不少风险。
非常钟情于“烂尾楼”的上海东渡置业集团董事长兼首席执行官李海林也同意这种“
风险”观点，他表示，并不是说钟情“烂尾楼”的改造就是意味着没有风险，其实接手“烂尾楼”的风险还是很大的。
他说：“首先是接盘过程中的风险，‘烂尾楼’的接盘一般是通过协议转让和依法拍卖取得的，其过程中隐含不少风险。债权债务的纠缠给买方带来了不便。而且由于前些年房地产开发管理不很规范，原开发商在未缴清各项规费的情况下，通过关系又将应有的证件办出来了，致使楼盘开发商在过户、更名、换证过程中需补交大量的费用。
另外，目前“烂尾楼”的开发还存在大量的可行性风险，李海林举例说有些“烂尾楼”的地块只是国有划拨土地，而国有划拨土地与国有出让土地相比，前者只有经营权，而没有使用权。要转换成国有出让土地需要缴纳土地出让金，这是很大的一笔费用，占整个土地价值的40%到60%，这无疑是成本风险。
“另外，改建也有不少的市场风险”，张永岳分析，“烂尾楼”的报建、设计、施工大都在上世纪90年代期间。由于时间久远，原来的报建手续、设计标准、施工规范等与现在相比有很大的不同。主要表现为容积率控制风险、绿化率控制风险、小区交通达标风险、群房定位风险、供电配套风险等。有的项目改建的空间并不是很大，有的规划中已经有明确的规定，无法更改其性质用途。如果把原有建筑推翻重建的话，就大大增加了开发成本。“所以投资者首先要从市场角度看这个‘烂尾楼’是否具有投资价值，也就是说这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求从而成为可流动的商品”，张永岳分析。“一般开发商接收‘烂尾楼’甚至比兴建新楼盘更加困难。”新汉业执行董事赵云飞认为，多数人只看到了改造“烂尾楼”的低成本，却忽略了开发商在操作过程中的风险与努力，因为“烂尾楼”改建的操作程序和运作管理都相当的复杂，各种手续都要补齐，规划设计也要重新审批，而且“烂尾楼”通常只能通过政府招商或拍卖，贷款额度相当有限，因此，只有务实、资金充足、策划能力兼备才有可能化腐朽为神奇，不然投资“烂尾楼”的风险又一次集中到了企业本身。
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